Skryté náklady stavby domu nejsou nic tajemného. Je to prostě všechno, co není v nabídce od stavební firmy, protože to firma nedělá – a vy jste si mysleli, že to v ceně je.

Nabídka na klíč začíná u základové desky a končí u vymalovaného domu. Všechno před tím a všechno okolo platíte zvlášť. Tady je seznam, ať vás to nepřekvapí až v půlce stavby.

Ještě před stavbou

Geologický a radonový průzkum. Bez něj projektant nemůže poctivě navrhnout základy a hydroizolaci. Když ho vynecháte, ušetříte málo a riskujete hodně – překvapení v základové spáře je jedna z nejdražších věcí, jaká vás může potkat.
Zaměření pozemku geodetem. Potřebujete ho pro projekt i pro vytyčení stavby.
Projektová dokumentace a inženýring. Projekt sám o sobě a k tomu obíhání úřadů a správců sítí, pokud si to nechcete dělat sami. Co má projekt obsahovat, rozebíráme v článku Co musí obsahovat projektová dokumentace.
Správní poplatky a vyjádření. Každý správce sítě, hasiči, hygiena, životní prostředí. Jednotlivě drobné, dohromady ne.

Přípojky — nejčastější rozpočtová bomba

Přípojky jsou klasika, protože jejich cena se nedá odhadnout z projektu domu. Závisí na vzdálenosti k síti, na podloží a na tom, přes čí pozemek se kope.

Elektro – včetně přípojkové skříně, jističe a rezervovaného příkonu.
Voda – vodoměrná šachta se počítá zvlášť.
Kanalizace – nebo, pokud v obci není, domovní čistírna odpadních vod či jímka. To je zásadní rozdíl v ceně.
Plyn – pokud ho vůbec chcete, viz Čím topit v novém domě.
Dešťová voda – vsakovací objekt nebo retenční nádrž. Dnes to po vás obec obvykle bude chtít.

Pokud je pozemek daleko od sítí, může být přípojka dražší než celé zdivo domu. Zjistěte si to před koupí pozemku, ne po ní.

Během stavby

Sejmutí ornice a odvoz zeminy. Vykopaná zemina musí někam odjet a skládka není zdarma. U svažitého pozemku to jsou desítky kubíků.
Staveništní přípojka elektřiny a vody. Než máte hotové přípojky, musíte na něco pustit míchačku.
Zařízení staveniště. Oplocení, mobilní WC, kontejnery na odpad, uzamykatelný sklad materiálu.
Jeřáb nebo hydraulická ruka. Palety zdiva a stropní panely se samy nesloží.
Doprava materiálu. U velkých objemů to není zaokrouhlovací chyba.

Ke konci a po dokončení

Revize. Elektro, komín, plyn, hromosvod. Bez nich nezkolaudujete.
Energetický průkaz a případný posudek.
Kolaudace a zaměření skutečného provedení stavby.
Terénní úpravy, oplocení, příjezd, chodníky. Tohle je položka, kterou domkaři odkládají „na potom" a která pak stojí víc než kuchyň.
Vybavení. Kuchyňská linka, sanita, svítidla, vnitřní dveře, zábradlí. V nabídce na klíč bývají v „standardu", který nikdo nechce.
Stěhování a to, co v novém domě nebude fungovat s vaším starým nábytkem.

Jak se tomu bránit

Nechte si nabídku rozepsat na položky. Paušál „dům na klíč za X" vám neřekne nic o tom, co v něm není. Trvejte na výkazu výměr.
Zeptejte se explicitně, co v ceně NENÍ. Slušná firma vám to řekne. Ta, která se vykrucuje, je varovný signál – viz Jak vybrat dodavatele stavby.
Držte rezervu 10 až 15 % z celkového rozpočtu. Není to na hezčí kuchyň, je to na tohle.
Ceny přípojek si zjistěte u správců sítí sami, ještě než podepíšete cokoliv.

Začněte u největší položky hrubé stavby

Skryté náklady se dají odhadnout jen tehdy, když znáte to hlavní číslo, ke kterému je přičítáte. Cenu svislého zdiva spočítáte z rozměrů domu okamžitě.

Spočítat cenu zdiva pro můj dům

Často kladené otázky

Kolik procent rozpočtu tvoří skryté náklady?

Neexistuje jedno číslo – u pozemku napojeného na sítě to je zlomek, u pozemku bez přípojek a se složitým terénem to může být významná část rozpočtu. Právě proto se doporučuje rezerva 10 až 15 %.

Co bývá nejdražší nečekaná položka?

Nejčastěji přípojky a základy. Obojí závisí na pozemku, ne na domě – a obojí se dá odhadnout předem, když si necháte udělat geologický průzkum a zjistíte vzdálenost k sítím.

Jsou skryté náklady i u domu na klíč?

Ano. Nabídka na klíč typicky nezahrnuje pozemek, přípojky, projekt, poplatky, terénní úpravy, oplocení ani vybavení interiéru. Vždy si vyžádejte seznam vyloučených položek písemně.