Jak vybrat stavební firmu je otázka, na které stojí a padá celá stavba. Můžete mít skvělý projekt, dobrý pozemek i dost peněz – a špatná firma z toho udělá dvouletou noční můru.

Tenhle článek není o tom, jak najít nejlevnějšího. Je o tom, jak nevybrat toho, kdo vás položí.

Nejlevnější nabídka je skoro vždycky past

Když přijdou čtyři nabídky a jedna je výrazně pod ostatními, neznamená to, že ta firma je efektivnější. Znamená to skoro vždycky jednu ze tří věcí:

Něco v nabídce není. Doplatíte to jako vícepráce, viz Vícepráce na stavbě.
Počítá s levnějším materiálem nebo skladbou, než je v projektu.
Potřebují cashflow. Vaše záloha zaplatí předchozí stavbu. To je model, který funguje jen do chvíle, kdy přestane.

Zdravé je vyhodit nejnižší i nejvyšší nabídku a vybírat ze středu.

Co si ověřte ještě před schůzkou

Zabere to půl hodiny u počítače a je to nejlepší investovaný čas celé stavby:

Obchodní rejstřík a ARES. Jak dlouho firma existuje, kdo ji vlastní, jestli nedávno nezměnila jednatele nebo název.
Insolvenční rejstřík. Firma i její majitelé.
Registr plátců DPH a spolehlivost plátce.
Účetní závěrky ve sbírce listin. Firma, která roky neukládá závěrky, vám o sobě něco říká.
Pojištění odpovědnosti za škodu. Chtějte vidět pojistnou smlouvu, ne slovní ujištění. A koukněte se na výši limitu.
Autorizace stavbyvedoucího, který bude stavbu vést.

Pozor na firmu, která vznikla před rokem, ale „na trhu jsme dvacet let". Bývá to nová eseróčko po předchozím krachu.

Reference: jak je ověřit, aby to k něčemu bylo

Fotky na webu nejsou reference. Reference je kontakt na člověka, kterému ta firma stavěla, a se kterým si můžete promluvit.

Chtějte kontakty na dvě až tři dokončené stavby, ideálně starší dva roky. Čerstvě dokončený dům vypadá skvěle vždycky. Zajímavé je, co se ukázalo za dvě zimy.

Co se zeptat:

Dodrželi termín? O kolik ne?
Kolik byly vícepráce oproti smlouvě?
Jak firma reagovala, když se něco pokazilo?
Řešili jste reklamaci? Jak to dopadlo?
Stavěl byste s nimi znovu?

Ta poslední otázka řekne víc než všechny předchozí.

Jak číst nabídku

Trvejte na položkovém rozpočtu podle výkazu výměr. Paušál „dům na klíč za X" vám neumožní porovnat nic a neumožní vám ani zjistit, co v ceně není. Viz Co musí obsahovat projektová dokumentace.
Vyžádejte si písemně seznam toho, co v ceně NENÍ. Slušná firma ho má připravený.
Zkontrolujte, jestli sedí materiál s projektem. Záměna „nebo ekvivalent" je běžná a často legitimní – ale chtějte vědět, za jaký ekvivalent.
Porovnávejte stejný rozsah. Když jedna nabídka zahrnuje lešení a druhá ne, není levnější.

Zálohy: co je normální a co ne

Zálohy jsou v oboru běžné – firma musí nakoupit materiál. Nenormální je:

Vysoká záloha předem, před zahájením prací.
Platby, které předbíhají odvedenou práci. Zdravý model je platba po dokončených a převzatých etapách.
Žádné zádržné. Část ceny (obvykle jednotky procent) by měla zůstat zadržená do odstranění vad a případně do konce záruky.
Tlak na platbu v hotovosti bez dokladu. Otočte se a jděte.

Platit chcete proti odvedené práci, ne proti slibům. Detaily patří do smlouvy, viz Smlouva o dílo: co v ní musí být.

Osm varovných signálů

Nechce písemnou smlouvu, „vždycky to šlo po dobrém".
Nabídka je jednostránková s jednou částkou.
Odmítá dát kontakty na reference.
Chce vysokou zálohu hned.
Tlačí na rychlý podpis, „cena platí do pátku".
Nemá pojištění nebo ho nechce doložit.
Vadí mu, že si chcete najmout technický dozor. Tohle je ten nejsilnější signál ze všech.
Nemluví o termínech konkrétně a odmítá sankce za prodlení.

Než začnete poptávat

Mějte prováděcí dokumentaci a výkaz výměr – bez nich nedostanete porovnatelné nabídky. A mějte vlastní představu o tom, kolik má stát materiál, ať poznáte, kdy je něco mimo.

Spočítat cenu zdiva pro můj dům

Často kladené otázky

Kolik nabídek si mám nechat udělat?

Aspoň čtyři, na identický rozsah podle výkazu výměr. Se třemi ještě nemáte cit pro to, kde je normální cena.

Je lepší jedna firma na klíč, nebo více part?

Jedna firma znamená jednu odpovědnost a jeden termín, ale vyšší cenu. Více part znamená úsporu, ale roli generálního dodavatele děláte vy. Rozebíráme to v článku Svépomocí, na klíč, nebo hrubá stavba?.

Co když firma během stavby zkrachuje?

Proto zádržné, proto platby proti odvedené práci a proto pojištění. Rozestavěná stavba po zkrachovalé firmě je nejdražší scénář, jaký existuje – nová firma navíc nerada přebírá cizí práci.

Vyplatí se firma z okolí?

Obvykle ano. Místní firma má lokální reputaci, kterou nechce ztratit, a dojede na reklamaci. U vzdálené firmy platíte i dopravu lidí.