Kolik peněz na stavbu domu mít našetřeno předem? Krátká odpověď: výrazně víc, než je rozdíl mezi cenou domu a hypotékou. Domkaři nejčastěji naráží ne na to, že by neměli dost celkem, ale na to, že peníze nemají ve správnou chvíli.
Tenhle článek je o cashflow, ne o tom, jak vyjednat lepší sazbu.
Banka nefinancuje sto procent
Hypotéka na stavbu se poskytuje do určitého podílu hodnoty nemovitosti, kterou stanoví odhadce banky. Zbytek musíte doložit z vlastních zdrojů. To je první část toho, co potřebujete mít.
Pozor na to, že odhadce oceňuje budoucí hodnotu domu podle projektu, ne to, kolik vás stavba stojí. Když stavíte dráž, než je obvyklá tržní hodnota v dané lokalitě, rozdíl doplácíte vy.
Peníze, které potřebujete dřív, než banka pustí první korunu
Tohle je ta část, která domkaře zaskočí. Než vůbec začne čerpání, zaplatíte:
- pozemek nebo jeho doplatek,
- geologický průzkum a zaměření geodetem,
- projektovou dokumentaci a inženýring,
- správní poplatky a vyjádření správců sítí,
- odhad nemovitosti pro banku,
- často zálohu dodavateli.
Dohromady jde o částku, kterou musíte mít v hotovosti, dopředu, bez ohledu na hypotéku. Detailní rozpis najdete v článku Skryté náklady stavby domu.
Čerpání po etapách znamená, že platíte první
Tohle je nejdůležitější věta celého článku: banka obvykle uvolňuje peníze zpětně, proti doložené rozestavěnosti, kterou přijede zkontrolovat odhadce.
V praxi to funguje takhle:
- Postavíte etapu (například základy a zdivo do stropu).
- Zavoláte odhadce, ten přijede a zapíše stav.
- Banka uvolní tranši odpovídající té etapě.
- Teprve pak zaplatíte dodavateli – nebo mu zaplatíte dřív ze svého a čekáte, až vám to banka vrátí.
Mezi bodem 1 a 3 může uběhnout několik týdnů. Po celou tu dobu potřebujete mít z čeho platit materiál a party, jinak vám stavba stojí. Tomuhle rozdílu se říká cashflow gap a je to nejčastější důvod zastavené stavby.
Rezerva není luxus
Standardně se doporučuje 10 až 15 % z celkových nákladů jako rezerva. U složitého pozemku nebo u rekonstrukce víc.
Rezerva není na lepší kuchyň. Je na to, že:
- v základové spáře se objeví něco, co v průzkumu nebylo,
- dodavatel zdraží kvůli vícepracím, viz Vícepráce na stavbě,
- firma odstoupí nebo zkrachuje a vy musíte shánět novou,
- ceny materiálu mezi rozpočtem a nákupem vyrostou.
Náklady, na které se v rozpočtu zapomíná
- Bydlení během stavby. Pokud platíte nájem a zároveň splácíte, počítejte s tím dvakrát. A počítejte s tím déle, než plánujete – stavby se protahují.
- Úroky během čerpání. V období čerpání obvykle splácíte jen úroky z vyčerpané částky, ale i to je náklad navíc.
- Pojištění rozestavěné stavby. Banka ho bude chtít.
- Vybavení a zahrada. Do domu se nedá nastěhovat bez kuchyně a k domu se nedá dojet bez příjezdu.
Praktický postup
- Spočítejte si celkové náklady včetně pozemku, přípojek, projektu, poplatků, vybavení a okolí domu – ne jen cenu stavby.
- Přičtěte rezervu 10–15 %.
- Odečtěte, kolik reálně dostanete od banky.
- K rozdílu přičtěte předstartovní náklady a polštář na cashflow mezi tranšemi.
- Teprve tohle číslo je odpověď na otázku „kolik mít našetřeno".
Nejlepší je začít od materiálových položek, které jdou spočítat přesně. Cenu svislého zdiva dostanete z rozměrů domu hned.
Často kladené otázky
Kolik vlastních zdrojů banka chce?
Podíl se liší podle banky, typu úvěru a odhadní hodnoty. Vždy se ptejte na konkrétní podmínky u konkrétní banky – a počítejte s tím, že odhadce ocení budoucí hodnotu domu, ne vaše náklady.
Musím mít celý rozpočet našetřený předem?
Ne, ale musíte mít předstartovní náklady, vlastní podíl a polštář na období mezi tranšemi. To dohromady bývá výrazně víc, než lidé čekají.
Co se stane, když mi během stavby dojdou peníze?
Rozestavěný dům je špatná zástava i špatné bydlení. Navýšení úvěru uprostřed stavby je možné, ale ne jisté a ne rychlé. Proto rezerva.
Financuje banka i stavbu svépomocí?
Ano, obvykle s přísnějším dokládáním. Rozdíly mezi modely stavby rozebíráme v článku Svépomocí, na klíč, nebo hrubá stavba?.